火力越来越猛！央行出手，巨资救房企，这个寒冬快结束了

大家好，我是蓝白。

有一段时间没聊房地产了，正好有个消息挺重要的，今天争取做一个全面的梳理。

希望能帮助大家，对开发商处境、救市的思路、楼市未来的走向，有更清晰的了解。

民企开发商，终于等来了终极大招。

11月10号，交易商协会官网宣布，受理龙湖200亿元储架式注册发行。

这个所谓的“储架式”，意思是先把额度批下来，相当于授信，在注册有效期内，再分次发行。

每次发行的时候，再确定发债规模、资金用途和主承销商。

重点看额度：200亿。

这是过去几年以来，民营房企从来没有过的待遇。

批这么多额度给民企开发商，当然是有原因的。

11月8号，中国银行间市场交易商协会发文说，在人民银行的支持和指导下，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（也就是所谓的‘第二支箭’），通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。”

“预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。”

什么叫第二支箭呢？

这得从2018年说起，当时民企过得很不好，很难借到钱，股权质押爆仓的比比皆是。

当时政策推出了信贷、债券、股权三个融资渠道，也就是所谓的“三支箭”。

这次专门说了第二支箭，也就是债券融资。

其实这次记住两个关键词就行了：

2500亿，民营房企。

新闻稿里单独把民营房企择出来说，说明这次的救援对象，主要就是民企开发商。

有具体数字，有具体救援对象，看来这次是真下决心了。

至于救助方式，提了三种，中债担保增信，信用风险缓释凭证，甚至还有直接下场购买。

这就厉害了。

担保增信的方式，以前跟大家聊过。

中债增信，相当于央行的孙公司，给房企发债提供“全额不可撤销连带责任担保”。

想拥有这种级别的增信，没有天上掉馅饼的好事。

房企需要提供资产作为反担保，充当抵押物。

比如开发商有资产想借钱，但银行怕他还不了，不给借。

这个时候，中债作为第三方站出来，一边接受开发商的抵押，另一边打包票给银行，钱还不上有他顶着。

龙湖首单批了200亿，这一次，第二支箭火速能落地，额度归额度，能发出来多少还不知道，但至少有非常具体的受益对象。

这正好印证了10号传的消息，说龙湖200亿额度，新城批了150亿，美的也有50亿。

以前跟大家说过，监管眼里的民企开发商，有五朵金花，今年都通过增信担保的方式发债了，分别是龙湖、新城、美的、碧桂园，还有旭辉，但是发的都不多。

这五朵金花里，美的有个好爹就不说了，旭辉爆了也不用说了。

新城能熬到现在，跟龙湖并列，有点让人意外。

所以，中债增信还是更青睐商业地产，他们能拿出干净的抵押物，其他已经爆雷的开发商，或者表面没有爆雷，但属实拿不出抵押资产的房企，这次很难吃到肉。

至于直接下场购买债券，我看中金固收的分析说，大概率是买二级市场的债，能不能落地，落地多少，现在还不知道。

但这次能罕见地提出来这样的大杀招，已经是很难得了。

所以我们看这几天市场的动静，很有点久旱逢甘霖的感觉。跟以前的并购贷、中债增信、专项借款保交楼比起来，威力明显更大。

我个人觉得，这似乎是救市思路的改变。

以前我们老是在说“救项目，不救企业”。

每个地方的停工楼盘，谁家孩子谁抱走，能救活一个是一个，把预售资金都留在当地，每个项目欠多少钱，施工进度，债务结构都摸清楚，地方上成立一楼一策的专班。

救项目不救总部，救楼盘不救集团，破产清算或并购重组。

问题就出在这，如果每个城市都这么做，反而会加速抽干这一类巨型房企的资金，因为前些年他们都是两个盖子无口锅拿地扩张的。

最后企业没了，项目也很难救起来，纾困基金也没办法。

可话说回来，当然也不能无所顾忌地救他们。

救了一个，就会救无数个。

央行不可能为了救房企而无节制的印钞，地方自己一身债化解起来都很麻烦，更是有心无力，国家也不可能为了开发商兜底，不能扮演“万能管理者”的角色。

贪婪的扩张，要承受代价，更不能躺平摆烂，借此来挟持获得宝贵的融资。

第二支箭，是把救市思路，从两难的“救房或救企”，转变成特定对象的“救优质民企”。

在几近枯竭的融资，频繁地抽贷断贷环境下，还能撑到现在的开发商，大概率能活下来。

把这些消息、动向、价格波动做个汇总：

民营房企，终于等来实质性的救援。期房交付的信心，会慢慢恢复。

还有保交楼，专项借款，增信发债，纾困基金。。。

如今，政策火力全开，说什么也不能再让房地产风险继续扩散。

还有这两天公布的20条优化措施，人民币汇率反弹。

不多说了，兄弟们，一定要挺住，等待半年之后的春暖花开吧。